2026년 8월 서울에서 증여로 주인이 바뀐 아파트는 1,036건입니다. 1년 전 같은 달(457건)의 두 배가 넘는 126.7% 증가입니다. 같은 달 서울 아파트 거래 6,846건 가운데 15.1%가 증여였습니다. 1년 전에는 6.6%였습니다 (한국부동산원 거래원인별 아파트 거래현황).

집을 팔지 않고 자녀에게 넘기면 세금이 얼마나 나오는지, 결론부터 말씀드리자면 다음과 같습니다.

• 시가 10억 원 서울 아파트를 성인 자녀에게 그냥 증여하면, 자녀가 내는 증여세와 취득세가 약 3억 4,225만 원입니다
• 전세보증금 4억 원을 자녀가 떠안는 부담부증여로 바꾸면 가족 전체 세금이 약 2억 8,472만 원으로 줄어듭니다
• 다만 부모가 집이 두 채라면 부담부증여 몫에 양도세 중과가 붙어, 줄어드는 금액이 생각보다 작습니다

같은 가족의 사례 하나로 처음부터 끝까지 계산해 보겠습니다.

아파트 증여 때 내는 세금 3가지

이 글에서 계속 쓸 사례입니다.

이 아파트를 자녀에게 넘기면 세금이 최대 세 가지 생깁니다. 받는 자녀가 두 가지를 내고, 조건에 따라 주는 부모도 한 가지를 냅니다.

• 증여세 — 재산을 공짜로 받은 사람이 내는 세금입니다. 받은 재산에서 공제를 뺀 금액에 10~50% 세율을 곱합니다 (상속세 및 증여세법).
• 취득세 — 집 주인이 바뀌면 새 주인이 내는 세금입니다. 사든 증여받든 냅니다. 증여로 받으면 집값의 3.5% 또는 12%입니다 (지방세법).
• 양도세 — 자녀가 부모의 빚(전세보증금·대출)을 함께 떠안으면, 세법에서는 그 빚만큼은 부모가 집을 판 것으로 취급합니다. 그 몫에 대한 양도세를 부모가 냅니다 (소득세법 제88조).

부담부증여 — 집에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여입니다. 10억 원 집에 전세보증금 4억 원이 있다면, 자녀는 6억 원어치를 공짜로 받고 4억 원어치는 세입자에게 돌려줄 빚을 떠안는 셈입니다.

증여세 계산법

증여세는 네 단계로 계산합니다.

1. 집값을 정합니다. 공시가격이 아니라 시가입니다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이에 같은 단지에서 면적·공시가격이 비슷한(각각 ±5% 이내) 집이 거래됐다면 그 가격이 시가가 됩니다 (시행령 제49조, 시행규칙 제15조). 사례의 아파트는 10억 원입니다.
2. 공제를 뺍니다. 성인 자녀는 부모에게 받은 재산에서 10년 동안 5천만 원을 뺍니다 (제53조). 혼인신고일 전후 2년 안이거나 아이가 태어난 지 2년 안이면 1억 원을 더 뺍니다 (제53조의2).
3. 세율을 곱합니다. 남은 금액(과세표준)에 아래 표의 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다.
4. 3%를 깎습니다. 기한 안에 신고하면 세금의 3%를 빼 줍니다 (제69조).

과세표준 — 세율을 곱하는 기준 금액입니다. 받은 재산에서 넘겨받은 빚과 공제를 모두 뺀 나머지입니다.

누진공제 — 구간마다 세율을 따로 곱해 더하는 대신, 과세표준 전체에 그 구간 세율을 곱한 뒤 빼 주는 금액입니다. 결과는 같고 계산만 짧아집니다.

사례에 그대로 넣어 보겠습니다.

부모님 두 분이 각각 5천만 원씩, 모두 1억 원을 빼 주는 것은 아닙니다. 5천만 원은 받는 자녀 한 명에게 10년 동안 하나인 공제이고, 아버지와 어머니에게 받은 금액도 합쳐서 계산합니다 (제47조 제2항). 명절 용돈을 아이 통장에 모아 줄 때도 같은 원리가 적용됩니다. 자세한 내용은 추석 용돈 증여세 글에 정리해 두었습니다.

사례의 자녀가 결혼한 지 2년이 안 됐다면 혼인 공제 1억 원을 더 빼서 과세표준이 8억 5천만 원으로 내려가고, 증여세는 1억 8,915만 원이 됩니다.

증여 취득세

증여로 집을 받으면 취득세 세율은 두 가지 중 하나입니다.

조정대상지역 — 집값이 많이 오른 곳으로 정부가 지정한 지역입니다. 2026년 7월 1일 시행 고시 기준으로 서울 25개 구 전체와 경기 15곳(과천·광명·하남·의왕, 성남 수정·중원·분당, 수원 장안·팔달·영통, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 화성 동탄, 구리)이 해당합니다. 대출 한도도 달라지는 지역이라 DSR·LTV·DTI 글에서도 다뤘습니다.

서울 아파트는 대부분 공시가격이 3억 원을 넘으니 12% 가 붙습니다 (지방세법 제13조의2 제2항). 전용 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 붙지 않아 합계 12.4%입니다.

예외가 하나 있습니다. 집이 한 채뿐인 부모(1세대 1주택자)가 그 집을 배우자나 자녀에게 증여하면 조정대상지역이라도 3.5%만 냅니다 (시행령 제28조의6 제2항). 주택 수는 받는 자녀가 아니라 주는 부모 기준으로 셉니다. 사례의 부모는 두 채라서 이 예외를 받지 못합니다.

취득세도 증여세처럼 시가(시가인정액)로 매깁니다. 2023년부터 바뀐 규칙이라 “공시가격으로 내면 된다”는 예전 이야기는 맞지 않습니다 (지방세법 제10조의2).

사례에 넣으면 이렇습니다.

앞에서 계산한 증여세 2억 1,825만 원과 합치면 자녀가 내야 할 세금은 3억 4,225만 원입니다. 10억 원짜리 집을 받는데 세금이 집값의 3분의 1을 넘습니다.

일반 증여 vs 부담부증여

이번에는 같은 아파트를 전세보증금 4억 원과 함께 넘기는 경우입니다. 일반 증여는 부모가 보증금 4억 원을 세입자에게 돌려준 뒤 빈 집을 넘긴다고 가정했습니다.

부담부증여에서는 집값 10억 원이 둘로 나뉩니다.

• 6억 원 — 자녀가 공짜로 받은 몫. 자녀가 증여세와 증여 취득세(12.4%)를 냅니다
• 4억 원 — 자녀가 보증금 빚을 떠안은 몫. 세법에서는 자녀가 4억 원에 산 것으로 취급합니다. 부모는 양도세를, 자녀는 매매 취득세(1%대)를 냅니다

부모의 양도세는 판 것으로 취급하는 4억 원에서, 산 가격 5억 원 가운데 같은 비율(10분의 4)인 2억 원을 빼서 계산합니다 (소득세법 시행령 제159조). 양도차익은 2억 원입니다. 계산을 단순하게 하려고 중개수수료 같은 필요경비는 넣지 않았습니다.

여기서 부모가 집이 두 채라는 점이 중요해집니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 양도세 중과를 잠시 멈춰 두었던 유예가 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 그 뒤로는 2주택이면 기본세율에 20%p를 더하고, 오래 보유한 만큼 깎아 주는 장기보유특별공제도 받지 못합니다 (소득세법 제104조 제7항).

양도세 1억 407만 원 계산 — 차익 2억 원에서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 1억 9,750만 원입니다. 이 구간의 기본세율 38%에 중과 20%p를 더한 58%를 곱하고 누진공제 1,994만 원을 빼면 9,461만 원입니다. 지방소득세 10%를 더해 1억 407만 원입니다.

이 숫자만 보고 “부담부증여가 5,753만 원 싸니 무조건 이걸로 해야겠다”고 결정하시면 안 됩니다. 세 가지를 함께 따져야 합니다.

첫째, 자녀가 4억 원 빚을 실제로 떠안습니다. 전세 계약이 끝나면 자녀가 세입자에게 4억 원을 돌려줘야 합니다. 이 돈을 부모가 대신 갚아 주면 그 4억 원에 다시 증여세가 붙습니다 (상속세 및 증여세법 제36조).

둘째, 부모와 자녀 사이의 빚은 증명해야 인정됩니다. 세법은 가족끼리 넘긴 빚을 일단 “넘기지 않은 것”으로 봅니다 (제47조 제3항). 전세보증금은 임대차계약서로, 대출은 은행 서류로 증명할 수 있어야 합니다.

셋째, 취득세 계산이 달라질 수 있습니다. 2026년 1월 1일부터 가족 사이에 시가보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 싸게 넘긴 집은 전체를 증여로 보는 규정이 생겼습니다 (지방세법 제7조 제11항). 가족 사이 부담부증여에서 빚 부분을 매매로 인정받으려면 자녀가 그 대가를 치를 소득이나 재산이 있다는 것도 증명해야 합니다 (같은 항 제4호). 그런데 새 규정이 부담부증여의 빚 부분에도 적용되는지는 행정안전부 해석을 찾지 못했습니다. 적용된다면 취득세가 7,880만 원이 아니라 1억 2,400만 원이 되고, 두 방식의 차이는 1,233만 원으로 줄어듭니다. 부담부증여를 계획하신다면 증여 전에 아파트가 있는 구청 세무과에 꼭 확인하시기 바랍니다.

그렇다고 부담부증여가 쓸모없는 것은 아닙니다. 부모가 1주택자라면 중과가 없고, 조건을 갖추면 부모 몫 양도세가 비과세될 수도 있습니다. 또 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 2027년 양도분부터 2주택 중과를 +20%p에서 +5%p로 낮추는 내용이 들어 있습니다. 다만 2026년 9월 1일 국무회의를 거쳐 국회에 제출된 정부안이라, 국회를 통과해야 확정됩니다.

계산기

집값과 넘길 빚, 받는 사람, 부모의 집 수를 바꿔 넣으면 일반 증여와 부담부증여의 세금을 나란히 계산합니다. 기본값은 이 글의 사례(시가 10억 원, 보증금 4억 원, 2016년에 5억 원에 산 2주택 부모의 아파트)입니다.

부모가 이 집 한 채뿐이면 증여 취득세가 3.5%로 내려가고, 부담부증여의 양도세는 비과세될 수 있습니다. 반대로 손주에게 바로 주면 증여세에 30%가 더 붙습니다 (상속세 및 증여세법 제57조). 같은 집이라도 조건에 따라 유리한 방식이 바뀌니, 계산 결과는 세무서·구청 상담 전에 미리 가늠해 보는 용도로 쓰시기 바랍니다.

신고 기한

세 가지 세금 모두 기한은 3개월입니다. 다만 세는 기준일이 다릅니다.

예를 들어 10월 15일에 증여 계약을 하고 같은 날 등기를 접수했다면, 세 가지 모두 2027년 1월 31일까지입니다. 계약과 등기 날짜가 달라지면 취득세 기한이 먼저 끝날 수 있으니 계약일을 기준으로 챙기시기 바랍니다.

증여세는 기한 안에 신고해야 3% 신고세액공제를 받습니다. 사례의 증여세 2억 1,825만 원처럼 한 번에 내기 어려운 금액이라면 두 가지 방법이 있습니다.

• 분납 — 내야 할 세금이 1천만 원을 넘으면 일부를 2개월 뒤에 낼 수 있습니다 (제70조)
• 연부연납 — 2천만 원을 넘으면 담보를 맡기고 최장 5년에 나눠 낼 수 있습니다 (제71조). 나눠 내는 기간에는 가산금이 붙습니다

증여 전/후 주의할 점 5가지

증여 전

1. 받는 자녀가 부모와 같은 세대인지 확인합니다. 30세 미만 미혼 자녀는 주소를 따로 둬도 부모와 같은 세대로 볼 수 있습니다 (지방세법 시행령 제28조의3). 같은 세대면 부담부증여의 빚 부분을 ’집이 여러 채인 세대가 산 것’으로 계산할 수 있어, 1.1%로 계산한 취득세가 크게 늘어날 수 있습니다.

2. 같은 단지 거래 가격을 확인합니다. 증여세는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월(신고했다면 신고일)까지의 비슷한 거래 가격을 시가로 씁니다. 신고 직전에 같은 단지에서 높은 가격의 거래가 생기면 세금도 그 가격으로 올라갑니다. 감정평가를 받아 시가를 미리 정해 두는 방법도 있습니다 (제60조).

증여 후

3. 넘겨받은 빚은 자녀가 갚아야 합니다. 국세청은 부담부증여에서 인정한 빚을 전산에 올려 두고, 상환 기한이 지나면 누가 갚았는지 점검합니다 (상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조). 부모가 대신 갚은 사실이 확인되면 그 금액에 증여세가 다시 붙습니다.

4. 10년 안에 또 받으면 합쳐서 계산합니다. 같은 부모에게 10년 안에 받은 재산은 합쳐서 세율을 다시 매깁니다 (제47조 제2항). 아파트를 받은 뒤 몇 년 안에 현금을 또 받으면, 그 현금에는 30% 이상의 높은 세율이 바로 붙을 수 있습니다.

5. 받은 집을 10년 안에 팔면 부모가 산 가격으로 계산합니다. 증여받은 집을 10년 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 내가 받은 가격(10억 원)이 아니라 부모가 산 가격(5억 원)을 취득가액으로 씁니다 (소득세법 제97조의2, 이월과세). 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 5년에서 10년으로 늘었습니다. 이미 낸 증여세는 비용으로 빼 줍니다.

집을 물려주는 방법으로 증여 대신 상속을 기다리는 쪽이 나은 경우도 있습니다. 상속은 공제가 5억~10억 원으로 증여(5천만 원)보다 훨씬 큽니다. 같은 집을 상속으로 넘길 때 세금은 서울 아파트 상속세 글에서 계산해 볼 수 있습니다.

참고 자료

• 한국부동산원 R-ONE — (월) 거래원인별 아파트거래현황 — 2026년 8월 서울 아파트 증여 1,036건, 2025년 8월 457건, 1~8월 누적 5,393건
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제) — 직계존속에게 받은 성년 자녀 5천만 원, 10년 합산
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제) — 혼인신고일 전후 2년, 출생일부터 2년, 1억 원
• 국세청 — 세액계산 흐름도 (증여세) — 증여세 세율 10~50%와 구간별 누진공제
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액) — 넘겨받은 빚 차감, 10년 합산, 가족 간 부담부증여의 채무 인수 추정
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙) — 증여일 전 6개월~후 3개월 매매사례가액
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제68조 (증여세 신고) — 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 (증여재산의 취득시기) — 등기가 필요한 재산은 등기 접수일이 증여일
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제71조 (연부연납) — 2천만 원 초과, 담보 제공, 증여는 최장 5년
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세 사무처리규정 — 제54조 부채의 사후관리
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제13조의2 (법인 및 다주택자 등의 취득 중과) — 조정대상지역 주택 증여 12%
• 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제28조의6 (중과세 대상 무상취득 등) — 공시가격 3억 원 이상, 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여 예외
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제7조 (납세의무자 등) — 가족 간 취득은 증여로 보는 원칙, 2026년 1월 1일 신설된 차액 3억 원·30% 기준, 부담부증여
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제10조의2 (무상취득의 경우 과세표준) — 시가인정액 과세, 부담부증여의 과세표준 나누기
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제20조 (신고 및 납부) — 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
• 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 제5조 (세율) — 취득세 중과분 농어촌특별세
• 대한민국 정책브리핑 — 화성 동탄·용인 기흥·구리 조정대상지역 지정 (2026.6.30.) — 2026년 7월 1일 시행 조정대상지역
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제88조 (정의) — 부담부증여 때 넘긴 빚 부분은 양도로 봄
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제159조 (부담부증여에 대한 양도가액 및 취득가액의 계산) — 집값 × 빚 ÷ 증여가액으로 나누는 계산식
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율) — 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p
• 국세청 — 양도소득세 세율 — 2023년 이후 기본세율과 누진공제
• 대한민국 정책브리핑 — 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 — 중과 유예 종료와 장기보유특별공제 배제
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고) — 부담부증여 양도분은 말일부터 3개월
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제97조의2 (양도소득의 필요경비 계산 특례) — 증여받은 집을 10년 안에 팔면 증여자 취득가액 적용
• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 발표 (2026.8.3.) — 2027~2028년 다주택자 양도세 중과 한시 완화안
• 대한민국 정책브리핑 — 2026년 세제개편안 정부안 확정 (2026.9.1.) — 국무회의 의결과 국회 제출 일정
• 국회 의안정보시스템 — 세법 개정안 국회 심사 진행 상황

이 글은 국가법령정보센터의 상속세 및 증여세법·지방세법·소득세법 조문, 국세청 세율표, 한국부동산원 거래 통계, 재정경제부 세제개편안 보도자료를 바탕으로 정리했습니다. 사례의 세금은 공제·필요경비를 단순하게 가정한 계산이라 실제 세액과 다를 수 있습니다. 증여 전에 세무서·구청 또는 세무사에게 확인하시기 바랍니다. 다주택자 양도세 중과 완화는 국회 심사 중인 정부안입니다. (본문 기준일: 2026년 10월 2일)