부부가 집 한 채를 나눠 가지고 있다면, 9월 16일부터 30일까지 딱 15일 동안만 열리는 창구가 있습니다. 종합부동산세 공동명의 1주택자 과세특례 신청입니다.

그런데 이 특례는 “신청하면 무조건 이득”이 아닙니다. 신청하면 오히려 세금이 늘어나는 구간이 분명히 있습니다. 국세청이 올해 처음으로 이 계산을 대신 해주기로 한 것도 그래서입니다.

올해 달라진 것 두 가지

1. 국세청이 유리한 쪽을 찍어서 알려줍니다

임광현 국세청장은 2026년 9월 13일, 부부 공동명의 1주택자에게 가장 유리한 종부세를 국세청이 먼저 계산해 알려주겠다고 밝혔습니다. 국세청이 미리 분석한 결과는 이렇습니다.

이들에게는 예상세액을 모바일이나 우편으로 개별 안내합니다. 안내를 받았다면 9월 16~30일에 신청하거나 취소하면 되고, 결과는 11월 정기고지에 반영됩니다.

다만 안내 대상은 유불리가 뒤집히는 8,600명뿐입니다. 공동명의 1주택자 전체가 아닙니다. 안내문을 받지 못했다고 해서 “내 경우는 확인할 필요가 없다”는 뜻이 아닙니다.

2. 누구 이름으로 낼지 부부가 고를 수 있습니다

지금까지는 지분율이 큰 사람이 자동으로 납세의무자가 됐습니다(지분이 똑같을 때만 둘 중 하나를 골랐습니다). 2026년 2월 27일 시행령이 바뀌면서 이제는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 정한 사람이 납세의무자가 됩니다.

납세의무자 — 세금 고지서에 이름이 찍히는 사람입니다. 공동명의라도 특례를 신청하면 부부 중 한 사람 앞으로 몰아서 계산합니다.

사소해 보이지만 세금이 실제로 달라지는 변화입니다. 특례를 신청하면 세액공제를 납세의무자로 정한 사람의 나이와 보유기간만 보고 계산하기 때문입니다. 지분 40%인 70세 남편과 지분 60%인 55세 아내가 있다면, 예전에는 지분이 큰 아내가 자동으로 납세의무자가 돼 연령 공제를 한 푼도 못 받았지만, 이제는 남편을 골라 40%를 받을 수 있습니다.

특례가 생긴 이유 — 종부세는 사람마다 따로 매깁니다

종부세는 집마다가 아니라 사람마다 따로 매깁니다. 그래서 집 한 채를 부부가 나눠 가지면 각자 9억 원씩, 합쳐서 18억 원을 공제받습니다. 한 사람 명의면 12억 원입니다.

여기까지만 보면 공동명의가 유리합니다. 그런데 1세대 1주택자에게만 주는 세액공제(최대 80%)를 공동명의는 받지 못했습니다. 오래 보유한 고령자일수록 이 공제가 큰데, 공동명의라는 이유만으로 통째로 사라졌던 것입니다.

2021년부터 적용된 공동명의 1주택자 과세특례가 이 빈틈을 메우는 장치입니다. 신청하면 “한 사람이 가진 1주택”처럼 계산해 줍니다.

무엇과 무엇을 맞바꾸나

한 줄로 줄이면 이렇습니다. 공제 6억 원을 내주고 세액공제 최대 80%를 받아오는 거래입니다. 이 거래가 남는 장사인지는 집값과 나이, 보유기간이 정합니다.

공시가격 18억 원 이하라면 신청하지 마세요

가장 먼저 확인할 것은 나이도 보유기간도 아닙니다. 공시가격입니다.

지분이 정확히 반반이라면 공시가격 18억 원까지는 각자 몫이 9억 원 이하입니다. 공제를 빼면 0이 되니 종부세가 아예 나오지 않습니다. 그런데 특례를 신청하면 공제가 12억 원으로 줄어, 공시가격이 12억 원만 넘어도 과세표준이 생깁니다.

세액공제는 아무리 많아야 80%라, 과세표준이 생긴 이상 그것만으로 세금이 0이 되지는 않습니다. 즉 공시가격 12억~18억 원 구간에서 특례를 신청하는 것은 내지 않아도 될 세금을 스스로 만드는 일입니다.

지분이 반반이 아니라면 합계가 아니라 각자 몫으로 따집니다. 공시가격 18억 원짜리 집을 7:3으로 나눠 가졌다면 큰 쪽 몫이 12억 6천만 원이라 이미 9억 원을 넘습니다.

집값이 아니라 공시가격이라는 점도 짚어둡니다. 실거래가보다 낮고, 정부가 매년 발표합니다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유자와 나이, 보유기간이 확정됩니다.

18억 원을 넘으면 나이와 보유기간이 정합니다

여기서부터 계산이 갈립니다. 세액공제는 6월 1일 현재를 기준으로 이렇게 붙습니다.

두 공제는 합쳐서 쓸 수 있고, 합계 80%가 천장입니다. 70세이고 15년을 보유했다면 40% + 50% = 90%가 아니라 80%까지만 적용됩니다.

방향은 이렇습니다.

• 나이가 많고 오래 보유했다 → 세액공제가 커서 신청이 유리해집니다
• 젊고 보유기간이 짧다 → 공제율이 0%라 공제 6억 원만 잃습니다

다만 경계선은 사람마다 다릅니다. 공시가격·지분율·나이·보유기간이 모두 얽혀 있어 눈대중으로는 알 수 없습니다. 국세청 홈택스가 세액 모의계산을 제공하니 신청한 경우와 안 한 경우를 둘 다 넣어 보고 판단하세요.

공시가격에서 공제를 뺀 금액에 다시 곱하는 공정시장가액비율은 올해 60%입니다. 이 손잡이가 어떻게 작동하는지는 공정시장가액비율 — 공시가격과 세금 사이에 숨은 손잡이에 따로 정리했습니다.

9월을 놓쳐도 12월이 있습니다

9월 16~30일은 법에 못 박힌 신청 기한입니다. 하지만 이걸 놓쳤다고 올해가 끝나는 것은 아닙니다.

종부세는 원칙적으로 세무서가 계산해 고지서를 보내고 12월 1~15일에 걷습니다. 그런데 납세자가 원하면 같은 기간에 직접 신고해서 낼 수 있고, 이 경우 세무서의 결정은 없었던 것으로 봅니다. 국세청도 “9월에 결정하지 못했더라도 12월 정기신고 기간에 유리한 방향으로 신고할 수 있다”고 함께 안내했습니다.

과거에 더 낸 종부세도 돌려받습니다

국세청은 지난해까지 특례를 몰랐거나 유불리를 따져보지 못해 더 낸 사람을 직접 찾아 환급하겠다고 밝혔습니다. 납세자가 신청하지 않아도 국세청이 먼저 움직이겠다는 쪽입니다.

기다리지 않고 스스로 움직이려면 경정청구가 있습니다. 기한은 법정신고기한이 지난 후 5년입니다.

경정청구 — 이미 낸 세금이 많았으니 다시 계산해 달라고 세무서에 청구하는 것입니다. 청구를 받은 세무서는 2개월 안에 결과를 알려줘야 합니다.

다만 고지서를 받아 그대로 낸 경우와 직접 신고해서 낸 경우는 밟는 절차가 다릅니다. 본인이 어느 쪽인지부터 확인하고 국세상담센터(126)나 관할 세무서에 물어보는 편이 빠릅니다.

내년부터는 계산식이 달라집니다

한 가지 더 짚어둡니다. 올해 판단은 지금 법 기준이고, 내년부터는 숫자가 바뀝니다.

2026년 세제개편안이 국회를 통과하면 2027년부터 1세대 1주택자 기본공제가 거주 기준 14억 원으로 오르고, 공정시장가액비율은 70%로 오르며, 세액공제에는 800만 원 한도가 생깁니다. 세액공제에 천장이 생긴다는 것은 특례의 매력이 지금보다 줄어든다는 뜻입니다.

아직 정부안이고 국회 심사가 남아 있어 숫자가 더 바뀔 수 있습니다. 무엇이 어떻게 달라지는지는 종부세 개편, 1주택자 세금은 어디서 갈리나에 정리했습니다. 9월에 함께 나오는 재산세 2기분과는 다른 세금이라는 점도 헷갈리지 마세요.

확인할 것 다섯 가지

1. 우리 집 공시가격이 얼마인가. 지분이 반반이고 18억 원 이하라면 신청하지 않는 쪽이 0원입니다.
2. 지분이 반반인가. 아니라면 합계가 아니라 각자 몫이 9억 원을 넘는지로 따집니다.
3. 부부 중 나이가 많거나 오래 보유한 쪽이 누구인가. 올해부터 지분과 상관없이 그 사람을 납세의무자로 고를 수 있습니다.
4. 이미 특례를 신청해 둔 상태인가. 한 번 신청하면 계속 적용되므로, 상황이 바뀌었다면 변경·취소도 같은 9월 16~30일에 합니다.
5. 국세청 안내문이 왔는가. 왔다면 그 계산을 따르면 되고, 오지 않았어도 홈택스 모의계산으로 직접 확인하세요.

특례는 부부가 거주자이고 세대원 중 1명과 그 배우자만 1주택을 소유한 경우에만 됩니다. 배우자가 다른 집을 가지고 있으면 대상이 아닙니다. 신청할 때는 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」(종합부동산세법 시행규칙 별지 제30호 서식)에 혼인관계증명서를 붙여 관할 세무서에 냅니다.

참고 자료

• 국세청 — 공동명의 1주택자 과세특례 — 신청 요건, 9월 16~30일 신청기간, 공제 12억 원 대 각 9억 원, 연령·보유기간별 세액공제율
• 국세청 — 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 — 9월 16~30일에 함께 신청하는 합산배제·특례의 전체 목록. 왼쪽 메뉴에서 임대주택·일시적 2주택 등 항목별로 넘어갑니다
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제10조의2 — “당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지” 신청하도록 한 조항과, 1세대 1주택자로 보아 계산한다는 근거
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제5조의2 — 2026년 2월 27일 개정으로 “공동 소유자간 합의로 정한 사람”이 된 제3항, 그리고 세액공제를 납세의무자의 연령·보유기간 기준으로 한다는 제8항
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제8조(과세표준) — 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 자 9억 원 공제
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) — 연령·보유기간 공제를 합계 80% 한도에서 중복 적용한다는 제5항, 과세기준일 현재를 기준으로 한다는 제6항·제8항
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제16조(부과·징수 등) — 12월 1~15일 부과·징수, 같은 기간에 신고납부를 택하면 결정이 없었던 것으로 본다는 제3항
• 국가법령정보센터 — 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구) — 경정청구 기한 5년, 세무서의 2개월 통지 의무
• 국세청 홈택스 — 국세청이 안내한 세액 모의계산·미리채움 서비스가 있는 곳
• 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도 — 공제금액 “9억 원(1세대 1주택자 12억 원)” 과 주택분 공정시장가액비율 60%, 그리고 세액공제가 들어가는 순서

이 글은 국가법령정보센터의 종합부동산세법·같은 법 시행령·국세기본법 조문과 국세청 안내 자료를 바탕으로 정리했습니다. 5,700명·2,900명 등 사전안내 규모는 2026년 9월 13일 국세청장이 공개한 수치입니다. 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 상담을 대신하지 않습니다. 실제 유불리는 공시가격·지분율·나이·보유기간에 따라 달라지므로, 홈택스 모의계산이나 국세상담센터(126), 세무 전문가를 통해 본인 상황을 확인하세요. (본문 기준일: 2026년 9월 13일)